钟实羊等9名代表：
你们提出的《关于对部分居住小区商品房物业费进行下调的建议》收悉，现答复如下：
首先，感谢你们对物业管理工作的关心和支持。您提出的建议反映了部分业主的合理诉求，对于推动物业服务行业健康发展、维护业主合法权益具有重要意义。经认真研究，现就有关问题答复如下：
一、关于物业费管理的现行政策框架
物业服务收费根据物业的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体而言：
（一）前期物业服务收费。业主大会成立前的普通住宅前期物业服务收费，执行政府指导价。政府指导价收费标准由价格主管部门会同行业行政主管部门，依据当地物业服务社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定。
（二）后期物业服务收费。业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业通过合同约定具体收费标准和服务内容。物业费调整（包括上调或下调）属于业主共同决定事项，应遵循业主意愿。
二、关于物业费下调的法定程序
物业费的下调需严格遵循法定程序：
（一）业主大会表决。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，物业费调整须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）协商一致。业主委员会（或业主代表）应与物业服务企业基于实际成本核算进行平等协商，双方协商一致后方可变更服务合同。物业服务企业无权单方面变更收费标准。
（三）重新签订合同。下调后的标准需提交业主大会表决通过后，与物业公司重新签订物业服务合同，明确收费标准、服务内容及履约要求。
三、关于物业费下调问题
针对您提出的“结合当前市场住房环境，适当下调部分民生商品房物业费”的建议，我局已联合县发改部门对物业成本进行核实，并指导街道、社区搭建业主与物业企业间的沟通协商平台，通过民主协商推动物业费合理调整。截至目前，全县共有15个小区实现物业费下调或折扣优惠，其中直接下调的2个（中奥天玺由2.3元/㎡降至2.05元/㎡，碧桂园云著由2.6元/㎡降至2.08元/㎡），实行折扣优惠的13个（平均九折），累计惠及住户13,314户，覆盖面积180.2万㎡，优惠总金额达361.13万元。
四、下一步工作打算
我局将继续做好以下工作：一是配合价格主管部门适时调整物业服务收费政策，建立动态调整机制；二是指导符合条件的住宅小区成立业主大会或业主委员会，提升业主自治能力；三是加强政策宣传，引导业主和物业服务企业依法依规协商调整物业费；四是持续开展物业服务质量测评，督促物业服务企业提升服务水平。
再次感谢你们对我们工作的关心和支持！
